Avec le PLU, ce qui changerait pour le Vieux Bihorel

Dans le futur document P.L.U., le vieux Bihorel sera classée en zone UA, c’est à dire identifiée comme étant à protéger pour son cadre de vie, ses paysages et ses bâtiments emblématiques.

Pourtant le nouveau réglement du PLU…

> supprime
L’obligation de 400 mètres minimum de superficie de terrain pour réaliser une construction (article 5, page 14 du règlement).

> assouplit
L’implantation par rapport aux limites séparatives (article 7, page 16). L’emprise au sol des bâtiments qui était au maximum d’1/3 de la parcelle dans le P.O.S passe à 45% pour les habitations et aucune contrainte n’est imposée pour les autres constructions (activités, équipements publics…) (article 9, page 17).
L’article 11 du règlement qui garantit la qualité architecturale qui est bien développé dans le P.O.S, (un paragraphe était rédigé pour garantir la qualité
architecturale des maisons traditionnelles en briques et silex) est vidé de sa substance dans le P.L.U.

> autorise
- les toitures terrasses et un Coefficient d’Occupation des Sols (C.O.S) à 0,45. (art.11, page19 et art.14 – page 23)

L’actuel centre ville condamné à disparaître

Après l’annonce de construction de 200 logements sur la place, le PLU vient renforcer les inquiétudes. Cette parcelle de 5 000 mètres est «gelée». Pourquoi geler une parcelle, si ce n’est pour différer et cacher son futur COS (sans doute, en fait l’absence de COS). Car pour qu’un promoteur trouve une rentabilité, il devra construire 300 à 400 logements et non 200.

Le presbytère (voué à disparaître), le foyer municipal (voué à disparaître…) se trouvent sur des «îlots mutables» c’est à dire susceptibles d’être construits (COS de 1), le square Tamarelle devient constructible…

Tout cela paraît improbable, inimaginable. Replacez la perspective dans le cadre de la fusion et vous comprendrez alors que cette place n’est plus le coeur de la ville, n’est plus celle de la Mairie et devient pour Monsieur Renard (déjà maire de Bihorel) une simple place à contruire.

Le règlement se révèle laxiste sur les occupations des sols envisagées mais aussi sur les conditions de leur mise en oeuvre. En effet, ni l’emprise au sol, ni le COS n’apportent d’éléments de régulation. Il apparaît clairement que, pour un secteur à caractère patrimonial à protéger, ce règlement n’apporte aucune garantie sur la préservation de l’identité du quartier (hauteur, aspect extérieur…) ni sur la qualité architecturale du secteur central et historique de notre commune.

2 réponses à “Avec le PLU, ce qui changerait pour le Vieux Bihorel”

jean-luc
11 juin 2009 à 21:40

bonjour

l’inventaire des biens préemptés ou a préempter (encours) par la ville de bihorel est elle accessible ?
Quelle démarche la mairie doit -elle suivre pour devenir propiétaire d’un bien préempté ? comment la transaction est elle budgetée et financée ? quelle peut être la durée d’un projet d’acquisition d’un bien préempté ?
Pascal Houbron a t il le temps et la capacité financière d’acquerir l’ensemble des biens nécessaire a la réalisation des ses projets immobilier avant ……?

merci de votre réponse
Bihorel avec vous
12 juin 2009 à 15:27

Bonjour

Beaucoup de questions. Je vais essayer de répondre le plus clairement possible mais n’hésitez pas si certains points ne sont pas suffisamment explicites.

S’agissant de l’inventaire, il existe puisqu’à chaque achat ou préemption, le Conseil municipal est informé. Nous avions déjà publié une carte, nous allons le refaire prochainement afin que tout le monde puisse visualiser la situation. A ce jour les 2/3 de la parcelle au centre du Vieux Bihorel ont été acquis.

Il y a deux possibilités pour l’acquisition des parcelles. La première passe par le biais d’une transaction. La ville a fait savoir qu’elle est acheteuse. Si des particuliers veulent vendre ils peuvent vendre à la ville (dans les faits, à L’EPFN, nous y reviendrons…). La deuxième solution c’est la préemption. Une parcelle est à vendre. La ville fait jouer son droit de préemtion (là aussi dans les faits, c’est l’EPFN qui agit pour le compte de la ville) et acquiert la parcelle. A ce jour, la ville s’est donc dotée de la possibilité juridique de mener cette opération de rachat en ayant décidé d’une opération de requalification de son centre ville qu’elle juge insalubre (sic !).

Concernant la question des financements, les choses sont beaucoup plus délicates. La ville n’a en effet pas les moyens de mener une opération de cette envergure. Le simple rachat de la parcelle devrait nous conduire à une somme totale qui devrait avoisiner les 4 millions d’€. La ville a donc utilisé les services (payants) de l’Etablissement Public Foncier de Normandie (EPFN) dont la mission est d’assurer (entre autres), sur une durée donnée, pour le compte des collectivités le portage d’opérations immobilières lourdes.

L’EPFN investit donc pour la ville mais avec la certitude contactuelle qu’au bout d’un certain temps (5 ans en général) la ville rachètera l’intégralité de son bien pour réaliser l’opération qui normalement et légalement est déterminée en amont de la contractualisation avec l’EPFN.

Compte tenu des sommes en jeu et des investissements qui resteraient à réaliser (coût de déconstruction, de construction et de commercialisation) nous pouvons affirmer sans peur d’être contredits que la ville sera financièrement obligée de revendre dès que l’EPFN aura acquis, pour le compte de la ville, l’ensemble de la parcelle à un promoteur privé sous peine de se retrouver en cessation de paiement. La ville agit donc pour préparer l’investissement d’un promoteur privé. Au-delà du fait de savoir si c’est la vocation d’une collectivité, il faut insister sur le fait qu’un promoteur, une fois la parcelle acquise, fera sur cette parcelle, ce qu’il veut, 200 logements (mais cela ne sera pas viable) 300 ou 400 plus sûrement.

Concernant le temps, les choses sont plus ambivalentes. Si les biens acquis figuraient dans les comptes de la ville, la situation serait vite insoutenable. Tant que l’EPFN accepte de « virtualiser» l’endettement de la ville, cela peut durer. Mais raisonnablement et politiquement, cette situation ne devrait pas pouvoir durer.

Cette opération est déraisonnable en terme d’urbanisme, elle est économiquement irréaliste et absurde pour Bihorel et les Bihorellais.
Benoit Pétel.

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